Świadectwa charakterystyki energetycznej w pigułce

Od 2023 roku obowiązują nowe zasady dotyczące świadectwa charakterystyki energetycznej budynku. To dokument zawierający informacje, dzięki którym można określić orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym koszt utrzymania związany z jej zużyciem w budynku. Porządkujemy najważniejsze informacje związane ze świadectwami i najnowszą zmianą prawa.

Charakterystyka energetyczna budynku, zgodnie z ustawową definicją, to zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku (lub jego części), które określają całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.

Świadectwo charakterystyki energetycznej będzie więc dokumentem zawierającym te informacje w odniesieniu do konkretnego budynku lub jego części. W świadectwie ujmuje się wielkość energii potrzebnej do ogrzewania i wentylacji budynku, przygotowania w nim ciepłej wody użytkowej, chłodzenia go, a w przypadku budynków niemieszkalnych - również oświetlenia².

Każdy taki dokument musi zawierać ściśle określone informacje. Świadectwo charakterystyki energetycznej mogą wydawać tylko uprawnione do tego osoby³. Co istotne, w przypadku wielu budynków sporządzenie takiego świadectwa jest od 2023 roku obowiązkowe.

Zgodnie z obecnym prawem, świadectwo charakterystyki energetycznej budynku jest potrzebne przy sprzedaży lub wynajmie danego budynku lub jego części. Co ważne, pojęcie sprzedaży obejmuje także umowę sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, np. mieszkania spółdzielczego.

Świadectwo sporządza się w celu przekazania go najemcy lub kupującemu. Jeśli chcemy sprzedać lub wynająć naszą nieruchomość - potrzebujemy takiego dokumentu. Jeśli zaś to my to chcemy kupić lub nająć lokal, to mamy prawo domagać się przekazania świadectwa.

Co ważne, nie możemy się tego prawa zrzec. W praktyce oznacza to, że jeśli budynek nie ma ważnego świadectwa, musi ono zostać sporządzone przy nowej transakcji. Po prostu nie można wynająć lub sprzedać mieszkania bez ważnego świadectwa charakterystyki energetycznej. O tym, że tego obowiązku nie należy lekceważyć, świadczy też fakt, że jeśli świadectwo nie zostanie przekazane, to sprzedającemu lub wynajmującemu grozi grzywna.

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku jest ważne przez 10 lat od jego sporządzenia. Straci ważność, jeśli przez ten czas w budynku będą roboty budowlano-instalacyjne, w wyniku których zmieni się zużycie energii. Chodzi więc np. o wymianę okien, ocieplenie budynku czy wymianę źródła ogrzewania. Jeśli chodzi o świadectwa sporządzone przez wejściem w życie nowych przepisów z 28 kwietnia 2023 roku, to zachowują one ważność przez okres, na jaki zostały wystawione.

Obowiązek posiadania w określonych sytuacjach świadectwa charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku wynika z prawa europejskiego. Celem wprowadzenia takiego obowiązku było promowanie efektywności energetycznej budynków. Konieczność pozyskiwania świadectw ma też zwiększać świadomość społeczną w zakresie możliwości uzyskania oszczędności energii w budynkach.

Na obowiązek uzyskania świadectwa przy sprzedaży lub wynajmie budynku warto spojrzeć nie jak na kolejną formalność, jaką trzeba dopiąć przy transakcji. To też solidne źródło informacji o tym, jak drogi w użytkowaniu będzie dany budynek albo ile emisji CO2 będzie się wiązało z jego wykorzystaniem.

To właśnie z użytkowania budynków w 2021 roku pochodziła w Unii Europejskiej więcej niż jedna trzecia emisji gazów cieplarnianych związanych z użyciem energii⁴. Źródłem tych emisji jest między innymi ogrzewanie, klimatyzacja czy chłodzenie pomieszczeń, ogrzewanie wody i oświetlenie. Informacje ze świadectwa energetycznego są więc kluczowe dla przedsiębiorcy wynajmującego czy kupującego lokal. Dzięki nim ma dostęp do obiektywnych informacji na temat tego, z jakimi rachunkami za energię musi się liczyć. Do tego firmy, które muszą lub chcą sprawdzić i obniżać swój ślad węglowy będą wiedziały, z jakimi emisjami wiąże się użytkowanie tego, a nie innego budynku. Właścicieli czy zarządców budynków konieczność przedstawiania informacji o ich charakterystyce energetycznej ma mobilizować do zwiększania efektywności w tym zakresie.

W prasie, ogłoszeniach nieruchomości czy reklamach usług firm wydających świadectwa charakterystyki energetycznej można się spotkać z innymi określeniami tego dokumentu. Nazywa się go też czasem certyfikatem lub paszportem charakterystyki energetycznej. Te pojęcia są często stosowane zamiennie⁵, chociaż warto pamiętać, że oficjalną, zapisaną w ustawie nazwą jest tylko “świadectwo”.

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest za to czymś innym niż audyt energetyczny budynku i nie należy tych pojęć mylić. Pierwszy dokument opisuje obecny stan budynku. Z kolei dokument z audytu energetycznego będzie zawierał więcej informacji niż świadectwo - np. o tym, jak poprawić efektywność energetyczną danego budynku.

Jeszcze ważniejszą różnicą jest to, że o ile nie ma obowiązku przeprowadzania audytu energetycznego, to uzyskanie świadectwa jest w określonych sytuacjach obowiązkowe. Do tego dokument z audytu nie może być używany zamiennie ze świadectwem. A więc jeśli na przykład sprzedajemy komuś budynek, potrzebujemy konkretnie świadectwa charakterystyki energetycznej.

Do kwietnia 2023 roku takie świadectwo było potrzebne tylko dla nowo oddawanych do użytku budynków czy mieszkań i lokali w nich położonych. Teraz taki obowiązek dotyczy wszystkich nieruchomości przy ich sprzedaży lub wynajmie.

Od tej zasady jest kilka wyjątków. Obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej nie dotyczy:

• zabytków (budynków podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami),
• świątyń i kościołów (budynków używanych jako miejsce kultu i do działalności religijnej),
• budynków przemysłowych oraz gospodarczych, o ile nie są wyposażone w instalacje zużywające energię inne niż instalacje oświetlenia wbudowanego,
• budynków mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku,
• budynków wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 metrów kwadratowych
• gospodarstw rolnych (o rocznym obliczeniowym zapotrzebowaniu na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kilowatogodzin na metr kwadratowy na rok).

Wystawianiem świadectw charakterystyki energetycznej mogą zajmować się tylko osoby, które posiadają niezbędne umiejętności i kwalifikacje. Dokument można też uzyskać od wyłącznie od specjalisty wpisanego do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw. Tylko świadectwo sporządzone przez taką osobę będzie ważne.

W praktyce sporządzaniem świadectw zajmuje się wiele prywatnych firm. Ich oferty różnią się ceną czy czasem trwania usługi. To, czy dana osoba posiada uprawnienia do wydawania świadectw charakterystyki energetycznej, można sprawdzić na stronie internetowej prowadzonej przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii⁶. Jeśli otrzymujemy świadectwo albo sami chcemy je zlecić, warto sprawdzić w tym wykazie, czy osoba za nie odpowiedzialna na pewno ma odpowiednie uprawnienia. 

Spis osób uprawnionych do sporządzania świadectw jest częścią centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków (CEEB). W wykazie znajdziemy imię i nazwisko osoby uprawnionej do przeprowadzenia kontroli, numer jej uprawnień budowlanych (jeśli je posiada), numer oraz datę wpisu do wykazu. 

Zgodnie z prawem, sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej wtedy, kiedy jest to wymagane, musi zlecić:

• w przypadku sprzedaży lub najmu budynku lub jego części - jego właściciel lub zarządca,
• w przypadku zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub jego najmu – osoba, której takie prawo przysługuje, 
• w przypadku najmu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu – osoba, której przysługuje to prawo,
• w przypadku nowego budynku - inwestor (przed złożeniem zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie)

W przypadku gdy sprzedaż lub najem dotyczą całego budynku, potrzebne jest świadectwo charakterystyki energetycznej budynku. Jeśli umowa dotyczy tylko wybranego lokalu, należy sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej części budynku.

Sposób, w jaki powinno być sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, określa prawo. Jest także dostępny oficjalny wzór takiego dokumentu. W świadectwie muszą się znaleźć między innymi takie informacje o budynku, jak:

• jego rodzaj i przeznaczenie,
• rok oddania do użytkowania,
• powierzchnia, kubatura, liczba kondygnacji,
• wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię,
• rodzaj i stan techniczny instalacji.

Od 2023 roku świadectwo można otrzymać w formie papierowej lub elektronicznej. Powinno ono zostać przekazane przy podpisaniu umowy u notariusza.